🏡 Покупка жилья#

🔴 опыта мало — страница-заготовка · основа: 22 утверждения из 16 сообщений, 6 чатов · досье от 22.09.2026

Страница-заготовка

За ней 16 сообщений из чатов: цифры и советы ниже — единичные случаи. Сверяйтесь с официальными источниками.

Коротко

Главное — escritura (регистрация права собственности): без неё теряли недвижимость, а продавец без escritura pública не считается официальным владельцем.
Без CPF (налогового номера физлица) и свидетельства о семейном положении квартиру не продают — по одной авторской оценке, примерно в 95% случаев.
«Ипотека» в Бразилии — кредит под залог уже вашей недвижимости; первую покупку финансируют через financiamento de imóveis (кредит на жильё) с подтверждением дохода.
Банку не важен кредитный рейтинг — важны уплаченные налоги; при первом платеже больше 60% кредита доход не проверяют.
Субсидия по Minha Casa Minha Vida (государственной жилищной программе) — только для Faixa 1–2 (доходных групп с доходом до R$4700; R$ — бразильский реал).
Пометка sem financiamento («без ипотеки») означает: у объекта нет escritura, банк кредит не даст — только наличные.

Нельзя

Купить и не оформить escritura: без регистрации можно потерять и дом, и землю (один случай — потеря дома под Рио, данные 2021)
Купить у продавца без escritura pública: такой продавец не официальный владелец (данные 2024)

Пошагово#

Получите CPF — без него, по одной оценке, квартиру не продадут примерно в 95% случаев.
Подготовьте свидетельство о семейном положении — без него не продают тоже примерно в 95% случаев (обе оценки из одного сообщения).
Проверьте escritura pública продавца: без неё он не официальный владелец.
Оформите escritura и договор купли-продажи; иммигрантам для подтверждения покупки нужны также документы о происхождении капитала и его переводе.
Заверьте сделку в cartório de títulos (нотариальной конторе), если этого требует ваш город.
Сверьте номера объекта в договоре и escritura: inscrição imobiliária, matrícula и registro (регистрационные номера недвижимости; практика Флорианополиса).
Подтвердите доход для кредита — или внесите первый платёж больше 60% суммы, тогда доход не спросят.

Что подготовить#

CPF
Свидетельство о семейном положении
Документы о происхождении капитала и его переводе (для иммигрантов)
Документы об уплаченных налогах — банк смотрит их вместо кредитного рейтинга
Подтверждение дохода — если планируете financiamento
Доверенность на представителя — если не сможете присутствовать (практика менялась, см. «Как на практике»)

Сроки и цены#

Что	Срок или цена	По данным на
Квартира эстрато 1 (трущобный сегмент, как правило далеко от города)	15–20 тыс. долларов	07.2026
Faixa 1 — порог дохода для субсидии	до R$2850	10.2025
Faixa 2 — порог дохода для субсидии	R$2850–4700	10.2025
Первый платёж, при котором не проверяют доход	больше 60% кредита	11.2025

Сроки оформления сделки и регистрации в материалах не названы.

По городам#

Флорианополис

В договоре и escritura указывают номера: inscrição imobiliária, matrícula и registro недвижимости
Документ о регистрации должен прийти от нотариуса или риелтора, но можно получить и самостоятельно
В городе несколько регистров
Пример объявления (09.2026): дом с бассейном в Рио-Вермелью — постройка 156 м², участок 1067 м², 5 спален, цена не указана

Рио-де-Жанейро (окрестности)

Один случай: построенный без регистрации дом был потерян (данные 2021)
Цен и сроков по городу в переписке нет

Частые ошибки#

Взять объект с пометкой sem financiamento под ипотеку: у него нет escritura, банк кредит не даст — только наличные.
Не оформить регистрацию: без escritura теряли дома и землю (данные 2021 и 2024).
Заключить сделку с продавцом без escritura pública — он не официальный владелец (данные 2024).
Ехать выбирать жильё без CPF и свидетельства о семейном положении.
Рассчитывать на доверенность, оформленную за границей, не проверив практику: в 2024 сделки по ней могли завернуть с требованием приезда собственника (данные 2024).
Обменивать валюту без запаса на курс: у вас её примут по заниженному курсу, а реалы продадут по обычному.

Как на практике#

Заверение в cartório de títulos зависит от города: где-то требуют, где-то нет — уточняйте на месте.
Сообщения о доверенностях расходятся: в 2024 сделку по зарубежной доверенности могли завернуть с требованием приезда собственника (данные 2024); в 2026 продающие спокойно открывают сделку и счёт удалённо по доверенности. Возможно, практика изменилась.
«Ипотека» — кредит под залог недвижимости, которая у вас уже есть; для первой покупки нужен financiamento de imóveis с подтверждением дохода.
Банк при financiamento не интересуется кредитным рейтингом — только уплаченными налогами.
Первый платёж больше 60% кредита избавляет от проверки дохода.
Реалы можно купить в банке ещё до поездки.
Escritura — сквозной риск за все годы переписки: три независимых сообщения за 2021–2026 выводят отсутствие регистрации в главный риск покупки.

Чего пока не знаем#

Ставки, сроки кредитов, размер первоначального взноса (кроме порога 60%) и процесс одобрения ипотеки.
Налоги при покупке, владении и продаже: ни перечня, ни ставок.
Цены среднего и верхнего сегментов, цены за м², сравнение между городами — единственная цена в материалах: 15–20 тыс. долларов за эстрато 1.
Сроки оформления escritura, регистрации и сделки в целом.
Стоимость оформления: услуги карторио, нотариуса, риелтора не упоминались.
Детали Minha Casa Minha Vida: доступ иммигрантов и пороги Faixa 3–4.
Величина занижения курса при обмене валюты.
По городам: по Рио-де-Жанейро данных почти нет (только история потери дома), по Сан-Паулу и Витории — нет вовсе.

➡️ Дальше: Работа

См. также: Безопасность · Бизнес и MEI · Мошенники

Составлено по опыту людей из русскоязычных чатов и официальным сайтам Бразилии. Правила меняются — важное сверяйте на gov.br.